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  • 13-09-2005

    Terrenos en el GBA: hasta un 75 % más baratos que en la Capital

    Relevamiento del gobierno porteño. Se compararon 171 lotes en venta, de ambos lados de la avenida General Paz y a menos de diez cuadras del límite. La mayor diferencia se dio en el Noroeste, a la altura de Liniers. La menor, en el sur.





    Si a un turista lo llevan a pasear en auto hacia el Conurbano es posible que no se dé cuenta del momento en que sale de Capital y entra en la Provincia. El tejido urbano es tan denso en ambos lados de la frontera que en algunas zonas no se observan grandes diferencias. Sin embargo, en ciertos temas el salto es notorio. Un ejemplo es el precio de los terrenos vacíos: los valores pueden estar hasta un 75% más baratos del lado de Provincia que en Capital. Incluso, a pocas cuadras de un lado y del otro de la General Paz.La afirmación surge de un informe de la Dirección General de Sistemas de Información Geográfica dependiente del Gobierno porteño. Este organismo analizó los precios de 171 terrenos ubicados a no más de diez cuadras a ambos lados del límite entre Capital y el Conurbano.La mayor diferencia a favor de la Capital se observó al comparar terrenos de los barrios de Liniers, Versalles o Villa Real contra los del partido de Tres de Febrero. Mientras que en la Ciudad los valores rondaron los 300 a 500 dólares por metros cuadrado, del lado de Provincia los precios no superaron los 150 dólares.

    Para Jorge Kaznowicky, de la inmobiliaria Gilges, que opera en el Oeste bonaerense, "la diferen cia es abismal. Tres de Febrero es una zona fabril, donde no hubo mejoras edilicias o de infraestructura importantes en los últimos años. Además, cerca de la General Paz está el barrio Fuerte Apache, que también influye por el temor a la inseguridad. En otras localidades cercanas, como Ramos Mejía, San Martín o Haedo, las diferencias no son tan altas, pero sí están en el orden del 50% por debajo que en Capital. Realmente, en estos lugares no se entiende muy bien por qué la brecha es tan grande. Tal vez influyen la inseguridad y el transporte. Además, en Capital los precios vienen aumentando". Un factor importante que abre distancias está ligado a la rentabilidad de la tierra: la posibilidad de construir en altura. Esto es lo que hace que en Vicente López, la zona más cotizada del Conurbano y que cuenta con todos los servicios, haya algunos precios más bajos que en los barrios porteños de Núñez o Saavedra. Horacio Iguerzabal, dueño de la inmobiliaria DIC, explicó: "El Código de Edificación de Capital es más permisivo que el de Vicente López, lo que hace que los terrenos porteños rindan más, que se puedan construir más departamentos por lote, y que por eso se coticen mejor. Por ejemplo, en Provincia, en la zona de avenida del Libertador cerca de la Quinta presidencial de Olivos no se puede construir en altura por cuestiones de seguridad. De allí hacia el Río de la Plata, está prohibido edificar más de cinco pisos, y sólo para oficinas. Y sobre la avenida Maipú o en la localidad de Florida no se pueden levantar más de cinco o seis pisos. En Núñez o Saavedra, en un terreno similar se pueden hacer torres. Por eso, la relación de precios favorece a la Ciudad".

    Según el especialista, también influye una cuestión impositiva. "En Provincia se paga un 4% de impuesto fiscal y un 0,2% de aporte notarial por la compra de un terreno. A esto se le suma el Impuesto Inmobiliario, que en Capital no existe. Esto desalienta la demanda y baja los precios", señaló Iguerzabal. Sin embargo, para Daniel Salaya Romera, de la inmobiliaria homónima, la brecha del informe es exagerada: "En Vicente López, sobre todo en la franja de Maipú hacia el Río, los precios son similares a los de Capital. En otros sectores puede haber diferencias, pero no tanta".La menor distancia entre valores se notó al comparar los barrios porteños del Sur con los precios pedidos por terrenos del otro lado del Riachuelo. Según el análisis del estudio oficial, Mataderos, Villa Lugano, Barracas o La Boca están bastante "deteriorados", lo que los equipara a zonas de la Provincia, como el partido de Avellaneda.

    Para Hugo Mennella, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, "si bien hay que analizar cada caso, la diferencia de precios entre Capital y Provincia es histórica. Además de las dificultades para construir en altura o las diferencias impositivas, hay una cuestión cultural: mucha gente elige vivir en la Ciudad". El trabajo también comparó los precios de lotes en toda el área metropolitana. Sin contar los terrenos en countries o barrios privados (que son más caros), en Capital el valor promedio del metro cuadrado promedió 591 dólares, mientras que en el primer cordón del GBA se ubicó en 193,9 dólares, para caer a 62,8 en el segundo cordón.

     

     

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